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德国央行称，德国最大的七个城市尤其受到楼价快速上涨的冲击，尽管独立住宅价格的涨速较为温和。自2010年以来，柏林、慕尼黑、汉堡、科隆、法兰克福、斯图加特和杜塞尔多夫的公寓价格，平均上涨逾25%。

　　一、法兰克福：金融中心和国际城市

　　法兰克福是全球最受瞩目的金融中心之一，同时也是一所国际化的大都市，在全球日益国际化的发展过程中占据着重要地位。法兰克福是欧洲的金融中心和第二大银行中心，欧洲中央银行、德国联邦银行均设在这里。此外，法兰克福在许多其他领域也扮演着领导者的角色。例如，德国主要的证券交易所和欧洲最大的国际机场均坐落于此。

国际化大都市

　　以同样的条件相比，德国的其他城市都无法像法兰克福一样吸引如此大量的房地产投资。2012年，法兰克福的交易额超过32亿欧元，再次高居榜首。平均而言，海外投资占总交易额的45%，这一比重使法兰克福仅次于柏林，位居全德第二的位置。

　　法兰克福/美因的城市人口正在不断地增长。根据该市的官方数据(CitizenCenter)，到2030年，人口预计将增长32,000人，达724,000人。在2012年，该市人口总数为70万。届时，法兰克福会面临生活空间不足的挑战。

　　法兰克福房地产市场引人注目的表现有几方面的原因。首先，法兰克福的就业市场要优于伦敦等大都市，投资银行业在后者扮演了重要的角色。相对而言，法兰克福的银行业在近几年几乎保持平稳。法兰克福的经济领导地位并不仅仅由包括欧洲央行(ECB)在内的数量众多的银行所决定。作为德国第五大城市，法兰克福也是贸易中心，法兰克福展览(MesseFrankfurt)是全世界最大的贸易展览组织机构，另外它也拥有全世界最大的机场。

持续稳定的需求

　　这些因素都决定了法兰克福房地产市场的高需求，无论是用作自住还是投资目的。城镇化的趋势也扮演着积极的角色：上班族尽量节省从家到公司的交通时间，同时也节省交通成本。另一方面，法兰克福在交通网络中的地理位置颇有优势。截至2010年底，法兰克福新建的一个区成为了全欧洲最大的新建房屋区域，随着地铁通车，该区域的吸引力与日俱增。诸如Bornheim、Nordend、Westend和Sachsenhausen等车站区域的住宅需求将越来越大，是那些追求稳健价值和安全性的投资者应考虑的上选。

　　二、柏林：潜力巨大的首都城市

　　柏林是德国的第一大城市，同时也是德国最重要的文化和艺术中心，拥有350多万人口。近年来，这座首都城市呈现出蓬勃发展的局面，现已转变成为现代化的服务中心。随着一个个新中心城区的拔地而起，这座城市已经呈现出一幅全新的姿态。柏林的城市血液里，流淌着无限的激情；柏林的历史名胜，文化古迹和在此举办的各大赛事吸引了无数的游客。

　　巨大的长期潜力

　　柏林是德国的三大投资热点之一；自2008年开始，其年度成交额曾四度高居榜首。长期以来，柏林的房产成交份额占总额的平均比例均在三分之一左右，涉足零售地产的其他地方从未出现过如此高的份额。相对适中的销售价格和柏林长期发展的机遇吸引了众多海外投资者者。过去十年间，海外投资者占总投资的平均份额高达47%，远远超出德国的其他中心城市。

投资柏林房产的5大理由

　　柏林以其较低的房价，特高的租金回报率，毫无疑问地成为最具增长潜力的投资目标。此外，在柏林投资者拥有多种投资选择，从一房公寓到整幢住宅，应有尽有！

　　理由一：大量外来资金流入发展潜力无限

　　在欧债危机下，作为欧盟龙头国家的德国经济一枝独秀，自然吸引大量外来资金涌入。调查显示，德国在2012年取代英国成为欧洲最有吸引力的投资目的地，而柏林和慕尼黑是投资者最为青睐的2个城市。

　　理由二：柏林房产价格被低估增值空间大

　　经过一年的快速增长，德国房产，尤其是柏林房产价格尽管已有大幅上涨，但其价格仍比大部分欧盟主要城市低。据比较，柏林市中心的公寓大楼单价为2900欧元/平米，比伦敦少275%，比巴黎少345%。

　　理由三：柏林租金及出租率迅速增加投资回报有保障

　　2013GSW房屋报告指出，当前柏林房市正经历最迅猛的增长，租金水平及房屋出租率迅速增加，公寓租金已较去年增长13%以上。

理由四：柏林购房需求强劲

　　作为德国首都，柏林每年都有大约15000户的新人口涌入，这为柏林房市添加了强劲的动力。而与此同时，柏林还保持着德国所有城市中最低的失业率，良好的就业状况意味着良好的购房能力。

　　理由五：所有柏林房产都是永久德国房地产物权物业，没有使用权期限的问题。