一直以来，德国的房屋价格以稳定著称，给人以“众国皆涨我独静”的感觉。不过，就在欧洲央行的低利率政策以及海外买家的推动下，德国房价也逐渐变得不冷静了，从“不涨”变成“涨太快”。不过，诸多业内专家认为，虽然德国的房价打破了原有的平静，但是“德国模式”依旧在发挥它的作用，并没有出现大面积的房产泡沫

曾经，中国人最羡慕的就是德国没有飙升的房价，如今这种平静已经被打破。

近日，德国联邦统计局发布的数据显示，2014年上半年，德国批准新建住房13.68万套，房价水涨船高，这在住房市场十分稳定的德国引发了人们的关注。

在这样的背景下，德国的房地产逐步成为了投资者的新宠。数据显示，至2013年底，亚洲投资者在德国房地产市场的投资额已在2011年的基础上飙升916%，增至12.7亿美元。

仲量联行的最新数据显示，过去3年间，中国和韩国的投资者已加入进军德国的亚洲资本行列，其中绝大部分的投资集中在几个核心城市，即柏林（27%）、法兰克福（23%）和慕尼黑（9%），同时还在多座城市进行了组合投资交易（39%）。

那么，是什么打破了德国房地产原有的平静？德国的房地产究竟有何吸引力？未来当地房价的又将呈现怎样一番景象？

六年上涨70%

随着欧债危机的疑虑消散，国际资金大量回流欧洲，德国楼市已经可以媲美英国，更成为最能吸引投资的欧洲地产市场之一

根据德国著名统计网站Statista发布的报告，2013年德国大中城市的平均房价相较于2007年几乎翻倍。2014年，德国房价依然呈现上涨趋势。

“6年前，德国汉堡的平均房价是每平方米2021欧元（约合人民币1.63万元）。而现在，当地每平方米房价已超过3500欧元（约合人民币2.97万元）。”在德国汉堡生活的华裔张晨晨告诉记者，“我没有预料到，德国的房价会在6年内出现超过70%的涨幅。”

通过朋友介绍，记者联系到当地的房地产经纪人Doris。“根据我们的统计数据，2013年，德国住宅的平均价格为3306欧元/平方米。房价保持连续两年上涨的德国房地产，未来可能进一步上涨。”Doris表示。

与此同时，记者还从当地房产中介处了解到，柏林作为德国的首都，目前房价呈现出稳健的增长态势。2007年，柏林的平均房价在每平方米1500欧元左右（约合人民币1.2万元），今年年初已涨至每平方米2900欧元（约合人民币2.46万元）。而德国第三大城市慕尼黑的房价更是涨势逼人，从2007年的每平方米2800欧元左右（约合人民币2.38万元）涨到了4600欧元（约3.90万元人民币）。

“如今，慕尼黑的房价差不多是埃森或德雷斯顿的两倍。”一位当地的房产中介商说。

张晨晨告诉记者，“在德国小城市中，125平方米的独栋住宅平均价格只有17万欧元（约合人民币135万元）；而同样的房子，放在10万人以上的大中城市里就需要23万欧元（约合人民币183万元）；而在慕尼黑，这样的房子至少需要68万欧元（约合人民币541万元)。”

在德国当地人看来，房价如此上涨显得不同寻常。“我们都说，一直以来冷静的德国楼市，开始‘冲动’了。”Doris开玩笑说。

同样有些“冲动”的还有当地的租金。根据德国房地产协会的数据，1949年之后修建的中等水平公寓，平均每平方米房租5.75欧元（约合人民币45.7元），相比2013年上涨了3.1%；大城市的房租尤其贵，慕尼黑以每平方米11.9欧元（约合人民币95.6元）的价格居首；之后是斯图加特10欧元和汉堡8.95欧元。新楼房和1948年以前建的老房子租金上涨幅度也达4.87%。

内外动力共促

贷款利率下降、收入增长两大内因，加上外来投资大量涌入的外因推动，都让德国房地产变得不再那么淡定

“近些年来，越来越多德国人开始买房，这将导致房价出现新一轮增长。与此同时，外国投资者的关注以及国外资金的进入，最终搅动了德国房价。”中投顾问房地产行业研究员韩长吉对《国际金融报》记者分析，预期今年德国房价的增长幅度有望达到5%。

“2008年，欧洲其他国家和地区发生了不同程度的金融危机。欧债危机导致投资者损失惨重，因此他们开始将投资视线转移到经济发展相对稳定，楼市价格相对便宜的德国。德国楼市投资者主要来自于意大利、西班牙、英国、法国等。同时，随着中国富裕阶层的增多，投资德国高端房地产的队伍也不断扩大。这些因素都助推了德国房价上涨。”一位业内人士告诉记者。