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　　在大部分人都心目中，德国的房价40年来一直以来都非常平稳，但2009年以来，德国房价一直逐年上涨。根据德国德意志银行统计，2009—2016年间，汉堡房价上涨了70%排名第三，柏林上涨了75%排名第二，而排名第一的慕尼黑涨幅竟高达200%多!

　　但是最近Zentrale Immobilienausschuss (ZIA) 德国中央房地产委员发布了德国房产春季鉴定报告，专家们预测，德国大城市的租金不会继续上涨。其中柏林、慕尼黑、汉堡和法兰克福这几个城市可能会面临拐点，租金将停止上涨，公寓的价格将大幅下降约三分之一。

　　但是Immobilienverband Deutschland e.V. (IVD)在2016年第三季度做出了与之完全有相反的结论。IVD的报告指出，2016德国新房价格与2015年同比平均上涨6%，主要城市价格增长高于平均值，2017年德国房价将继续上涨， IVD总裁Schick说，“房价上涨主要原因是银行的低利率，和住房短缺。”Harald Simons (哈拉尔德·西蒙斯)自1993年一直在Empirica房地产研究所工作，2010年被Hochschule für Technik, Wirtschaft und Kultur in Leipzig(莱比锡技术、经济、文化大学)评为教授。

　　在过去的几年里，德国房价的上涨主要动力主要是因为年轻人的迁移。柏林、汉堡、慕尼黑这些大城市像吸铁石一样吸引着年轻人蜂拥而至，他们离开乡村，到大城市工作，并在那里买房。2010年就有12500名年轻人吸引到了汉堡。一直疲软的德国建房市场终于振作起来了，建房申请迅速增加，尤其是柏林和汉堡。新房需求量不减。很多覆盖数千套住宅的大项目在计划之中，有的已经在施工中，不久将进入住房市场。

　　但是中央房地产委员会的专家们发现，这股热潮在这三个城市已经开始降温。比如汉堡2015年只增加了7000人。由于新居民移居率下降，市场房屋供给量增多，我们推断，今后柏林、慕尼黑的租金将停止上涨，汉堡也可能如此。西蒙斯教授分析说，当前大城市的人口膨胀不是自然规律。从其它地方迁往大城市的人口已经开始下降，如果新居民不是四万，而只有五千，房价当然会出现逆转。根据调查，一些中小城市，比如莱比锡(Leipzig)、罗斯托克(Rostock)、埃尔朗根(Erlangen)及雷根斯堡(Regensburg)正成为吸引年轻人落脚的新锐城市。

　　西蒙斯教授说，最近几年我们看到，房价上涨已经和租金上涨脱钩，在慕尼黑，房屋的价格上涨了114%，而租金只上涨了32%，这种收益率将严重打压房屋的投资价值。实际上，德国这些年房价的涨幅一直高于租金。一项调查显示，2009年以来，慕尼黑房价涨速比租金高63%，汉堡47%，柏林41%，法兰克福39%。西蒙斯教授称，全德平均来看，房价被高估了约16%，柏林房价被高估了50%，慕尼黑甚至达75%。

　　由于现在政府实行房租抑制政策，租金也不能继续上涨。根据2015年开始实行的规定，在房屋紧俏地区，新旧房客交替时，新房客的租金不得高于该地区平均房价水平的10%。租金高，房价才会水涨船高，而如今租金受限，因此德国大城市的房价也有可能被带动下滑。