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　　德国房产投资，你需要了解有关Erbpacht信息，在房地产的专业用语是Erbbaurecht， 意思是土地租赁权，法律基础是德国的Erbbaurechtsgesetz。下面具体来了解下土地租赁权。

　　这种土地不出售，而是出租。这种形式新房旧房均有可能。土地承租方每年交几百到上千的土地租金(Erbbauzins)，通常是土地价格的4-6%，若是指数合同(Indexvertrag)会定期按照通货膨胀调整，允许在土地上建造房屋，用于出租或是买卖。通常租期60-100年，到期续约的可能性不定。之后一般土地和房屋同时归属土地出租方，土地出租方至少会按房屋三分之二的价钱补偿给房屋所有者。在德国这种土地的主人通常是政府，教会，基金组织或是工业企业，理论上私人也可以操作。

　　优点:

　　一些打算自己建造房屋的朋友，他们有能力支付盖房费用，但是无法承受土地费用，这种情况下是可行的。

　　但还需仔细考虑土地租金(Erbbauzins)是否远远低于每年房屋按揭费用。目前市场上教会土地提供的条件较吸引人，特别是对于抚养儿童的家庭和残障人士家庭。

　　缺点：

　　土地不属于房主，因此房屋价格一般都低于市价, 还有未来的不稳定性。特别是提前解约，即所谓的“Heimfall“, 土地出租方打算提前收回土地，原因可能是房主申请破产而无力支付土地租金(Erbbauzins)，或可能是房主没有保持维护房屋使得房屋状况非常糟糕，也可能是土地出租方打算今后自己使用土地。如果是最后一种情况，土地承租方应该在合同签订期间排除这种可能。

　　基础信息:

　　-Erbbaurecht需在法庭(Amtsgericht) 登记，土地承租方被登记在额外一份土地租赁登记册(Erbbau-Grundbuchblatt)，土地出租方被登记在普通的土地登记册(Grundbuchblatt)。

　　-通常土地承租方缴纳土地交易税(Grunderwerbssteuer)。

　　-在建筑法律范围之内，原则上允许土地承租方对房屋进行新造，改建和扩建。

　　原则上允许Erbbaurecht被买卖，被赠送，被后代继承。针对房客，在租房合同(Mietvertrag)之后建立的土地出租(Erbbaurechtsvertrag)，除非土地出租期限已经到期，否则不影响房客利益。