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新国五条限购收紧，国内游资无处可去，多重因素作用下的海外置业话题再被炒上风口浪尖。

从老牌大国到蕞尔岛国，从毗邻的东南亚到遥远的西欧……多达200余家代理商乐此不疲的跑着全国各地的展会，争相来到中国分享这群庞大的置业人群。

而国人也从未让他们失望，从80年代移民热以来，置业的身影已经遍布全球。据房地产咨询公司高力国际发布的报告显示，多伦多、伦敦和新加坡等中国投资者海外置业热门地区里，境外买家的20%-40%来自中国，而除了传统的美国、澳大利亚、加拿大等等，国人也开始发掘出一些新兴的“抢房”好去处，包括近年来大热的葡萄牙、西班牙、塞浦路斯等国家。可以预见，未来可以说有人的地方就有江湖，有房的地方就有中国人……

下面，和讯房产盘点国人抄底海外路线图，看看近年来海外置业的新走向。

老牌移民国依然大热

美国为海外购房首选国家

从80年代初的移民潮起，美国始终是国人最向往的国家之一。

 

尽管如今美国对已经没有买房移民政策，投资移民海外的门槛已经越来越高，但并不排斥其在国人心中的地位。来自全美房地产经纪人协会的数据显示，自2011年起中国人就超越墨西哥人和英国人，成为仅次于加拿大人的第二大美国房地产买家。此前，搜房国际发布《2012中国购房者海外购房趋势报告》显示，美国仍是中国人海外购房的首选国家。

而美国近期复苏的房地产市场也为投资者“走出去”添了一把火。

最新数据显示，今年2月份美国标普/凯斯希勒20个城市房价指数同比上涨9.3%，创下自2006年以来的最大同（楼盘）比涨幅。一位美国房产投资顾问表示，美国房地产正从低谷复苏，升值空间非常看好。

与此同时，也有不少国内投资者是为了“以房养学”，通过购买海外房产，以租金收益支持子女留学的教育开支。

澳大利亚仍是移民留学圣地

 

 

除美国外，澳大利亚、加拿大和欧洲的楼市也备受中国人青睐。据房地产咨询公司高力国际发布的报告显示，多伦多、伦敦和新加坡等中国投资者海外置 业热门地区里，境外买家的20%-40%来自中国；中国买家在加拿大温哥华购房者中的比例，从2011年的29%上升到2012年的超过40%；而在英国 伦敦著名的金融区金丝雀码头，约1/3的新售房屋卖给了中国人。

 

不同于在美国购置房产的投资目的，在澳洲置业的人群更向往那里休闲的生活、充足的工作机会和绵长的海岸线。目前，中国人在澳大利亚购买房产，以移民、留学为主。但随着澳大利亚移民门槛不断提高，现在纯投资和留学的相对多一些。

以大家关注的留学为例，悉尼的大学周围有很多华人投资买房，以供孩子在当地学习使用，同时采用租赁的形式以租金来保证孩子的生活费用，“以房养学”。

而澳大利亚的购房政策也相对方便海外购房人投资购买，不过，澳同样没有购房移民政策。澳允许海外购房人贷款买房，并在房屋转手时免收房产增值税，可获得房产和土地的永久所有权，并且可以作为遗产留给子女继承。但是任何人在澳大利亚转让房产所赚取的收入都必须交付税金，一般按增值额一半收15%的税，最高会按增值部分的45%来征收。在昆士兰州（楼盘），如果以现金(没有贷款)支付的话，大约需要20%-40%的定金，外加律师费、印花税、贷款费用和购买费用等，约房价的6%。当然各州规例不同,所交费用也有差别。

加拿大银行“抢”客户

 

 

加拿大与澳大利亚同属移民重地，在经济环境和教育体系上与澳洲较为接近，房地产市场也进入一个上涨期。相比澳洲，加拿大投资置业门槛稍高。但在移民政策上相对宽松，适合国内高端人群海外置业移民。

 

在加拿大，无论是加拿大永久居民还是海外人士，在加拿大购买房产的数量是没有限制的。只要财力许可，买多少套都可以，购房还可以享受与本地居民相同的税务待遇。另外，名下的房产可以出租也可以出售，不受使用限制。

在加拿大银行的眼中，中国新移民是“上帝”，不是贷款人求银行，而是银行抢客户。不需要担心银行会不放贷，要担心的是到底选哪家银行比较好。

但需要注意的是，对华人移民来说，当地新移民失业率高，受制于语言等各方面障碍，华人移民很难在当地获得就业机会。

英国高收益引置业投资潮

 

 

按照英国房地产公司邦瑞地产的统计，在他们的物业里，有10%的购买者来自中国大陆，他们的物业有31%是卖给亚洲人，也就意味着每三个亚洲人购房，必然有一个来自中国大陆，而在过去，买英国房子的中国人多来自香港。

 

英国房价稳定，同时投资回报率高，从而使得有相当多的境外投资人士将英国的房子出租获益。同时，即便不考虑房价涨跌的因素，和数年前相比，用人民币买房，因为汇率的原因，等于打了一个很大的折扣。所以这几年，有国际化眼光的人开始把购房投向了英国。

业内人士表示，“在英国投资房地产的亚洲人非常多,不少热点地区房价因此猛增。”同时，英国房价的抗跌性非常强。早在上世纪七、八十年代,英国 也经历过房地产泡沫破裂的过程。之后,英国房地产业走向成熟,虽然不会出现如中国房地产一样疯狂的上涨,但是房价每年都会平稳增长,既使在经济萧条时期, 房价也没有下跌,作为一项投资收益十分稳定。

据了解,英国新建住宅的开发量受到严格控制,北京（楼盘）年开发量比整个英国一年的开发量都要多,因此在英国投资房产主要是二手房。

除了投资回报率高，英国投资不动产的一个优点就是税费较低。只有售价超过15万英镑的房子，政府才会征收1%的契税。而超过了25万英镑，就征 收2%的契税。而如果房子空置，房东要缴纳地方政府税，如果房屋是住的状态，那就要住客(如果是出租的，就向租客征收)征收地方政府税，一年大约1000 英镑。如果房屋出租或者出售有收入的话，政府要征收收入环节的税，但如果是外国人买的房子，没消耗当地的资源，只要每年填写投资税免税证明，就可以免缴 了。

东南亚成投资移民洼地

新加坡住房贷款具优势

 

 

作为亚洲最具竞争力城市，新加坡置业投资热由来已久。在《2012年环球专业人士流动性报告》中显示，新加坡在全球专业人士最想移居的地点中排 名第四，是最受移民欢迎的国家。有调查数据显示，到新加坡投资移民置业的外籍人士中，印尼和马来人原本占有50%的比例，而中国人的比例并不高。但是，近 2年来以来，中国人到新加坡置业的比例迅速攀升，目前其市场占有率已经达到30%左右，即10个到新加坡置业的外籍人中，就有3个中国人。

 

对此，业内人士表示，新加坡最新移民政策中较宽松的金融信贷政策以及新加坡投资移民政策也吸引了越来越多中国置业者的目光。外国人在新加坡购买住宅公寓是不受限制的，而且，目前外籍买家在新加坡也可只支付两成的首付，享受80%的贷款，而贷款利率仅为0.8%。

同时，新加坡经济稳定，失业率低，华人容易在当地找到工作。而新加坡是双语国家，相比澳洲、加拿大，华人更易融入当地社会。而且新加坡经济稳定，失业率已降到2%左右，华人较容易在当地找到工作。

与此同时，以前大多数中国人在新加坡置业以新加坡移民自住为主，但近期投资属性的中国买家越来越多，而新加坡的租金也比较高，租金回报率约为2.5%-3%。

但仍需要提醒购房者的是，在新加坡，外籍买家的持有成本比当地人要高，无论自住或出租，需要交纳的税费都约为租金额的10%。此外，当房产再交 易时，五年以上的房产再交易时无需交税，而五年以内的房产，再次交易时按一年至四年的时限，需要交纳总成交款16%、12%、8%、4%不等的税费。

马来西亚推第二家园定居计划

 

 

根据全球房地产指南，马来西亚住宅物业是亚太地区最便宜但却提供最高的回报率。往返交易成本也是最低的。

 

2004年，马来西亚政府推出名为“马来西亚-我的第二家园”的定居计划，是一个政府主导的投资定居项目，申请人符合有关申请条件，被马来西亚政府批准并持有居留证的外国公民可无限次出入马来西亚并可在马来西亚长期居留。

投资定居者除可长期居住并无居留时间限制外，还有机会取得达85%的购房贷款以及在当地免税购买一辆汽车(或将国外汽车运进马来西亚)。申请者除可连同家人申请外，还可携带一名家庭佣工。

而从2008年开始，海外投资者已经不需要向海外投资委员会申请任何的批准，他们只需符合当地州政府条件既可。

马来西亚对于外国投资者没有太多的规定，唯一的规定是海外投资者不可以购买RM500,000以下的房地产以及那些保留给马来西亚原著民的房地产。最低房地产销售价格根据个别州属会有所改变。

韩国“购房拿绿卡”抓眼球

 

 

虽然不属于东南亚国家，但在国人海外置业的地图中，韩国是不可忽视的一站。作为亚洲经济较为发达区域，韩国开出的“购房拿绿卡”政策无疑抓住了不少人的目光。

 

2010年2月10日，韩国颁布了投资移民政策，凡在济州岛投资购房50万美元，投资人及其直系亲属就可以获得韩国永久居住权，能在医疗、教 育、就业方面享受和韩国国民相同的待遇，居住5年后就可以申请永久居住绿卡，并且这一政策今后将会扩展到其他区域，50万美元的购房门槛也可能会调低。

据悉，由于担心过多的外资涌入继续推高韩国房价，这一政策主要针对的是旅游度假型的房产，普通居民居住的商品房则不在投资范围内。韩国政府出台 这一政策不仅是为了引进小额投资者，更希望吸引大发展商到韩国投资旅游房地产。据韩国旅游发展局专门委员朴莹瑞介绍，这一政策希望能吸引中国的大开发商到 济州岛开发项目，然后可以将开发的房产卖给中国人。

目前，济州岛的房价约为人民币20000-30000元/平方米，度假型房产多为100平方米以上的大户型。购买了度假型房产后，就可以拿成交 凭证到外国人管理中心递交申请，一周左右便可拿到居留签证。从获得居留签证开始，就可以在韩国自由通行，无居住时间限制，只需续签时回韩国。领到签证的中 国人如果5年内没有不合格事由，其本人及配偶和子女将获得韩国绿卡。

但需要注意的是，韩国在购房、持有、出售等诸多环节消耗的成本不小，如果没有足够经验的话，很难从这样的市场中赚到钱。在海外置业，通过出租来实现回报的可能性很小，升值前景比国内楼市更难预测。”

趁隙抄底欧洲国家

西班牙经济重创房价处于低谷

 

 

西班牙是欧洲在整个经济危机中受到重创的五个国家之一，因此该国目前的经济情况也比较糟糕，失业率约为25%左右。这些人失业之后没有闲钱买房，导致西班牙房屋空置率较高。

 

业内专家表示，目前西班牙的房价相对较低，各城市房屋价格高低不等，房屋总价在20万-100万欧元之间。如果不是在马德里、巴塞罗那等中心城 市，而是在某些海边小镇置业，无论是公寓还是别墅，20万欧元（据当前汇率约合169万人民币）可以买到比较漂亮的房子，100万欧元（约合848万人民 币）可以买到非常棒的别墅。

此外，西班牙是仅次于法国和意大利的世界第三大旅游国，其国家文化、自然风光、建筑设计等各个方面都备受世界各国人民喜爱。

值得注意的是，西班牙是申根国家之一，之前有传言说该国目前正想推一个十几万欧元购房申请永久居住权的政策，但是从近期与西班牙情况来看，该政策目前还没有正式获准，因此需要强调，此时在西班牙购房跟身份转换没有关系，只能是出于投资置业的目的。

葡萄牙破除“移民监”

 

 

对于想在欧洲完成身份转换的话，业内人士建议购房者可以在葡萄牙置业。而诸多数据显示，葡萄牙将成为2013年的热点投资目的国。

 

葡萄牙是欧盟、北约及世贸组织成员，也是26个申根国家之一，持葡萄牙护照能够享受全球158个国家免签或落地签，仅次于丹麦，居世界第二，可以说葡萄牙人是名符其实的世界公民。不仅如此，在众多西欧非英语国家中，葡萄牙是英语使用最广的国家之一。

据了解，去年10月葡萄牙颁布了新的移民法案，这意味着欧盟国家向非欧盟国家敞开了大门。葡萄牙的买房移民，目前移民门槛为50万欧元，一个办理周期最快为2个月左右，服务费约为几万元，非常适合于中国投资者，因此颇受买房人青睐。

一般而言，发达国家对移民均有严格的居住要求，西欧国家的居住要求更为严格，这就是所谓的“移民监”。但葡萄牙新发布的“黄金居留计划”打破了这一现状，成为移民居住要求最低的西欧国家：5年内满足平均每年住7天的要求，即可获得永居权，6年后可申请入籍。

拉脱维亚修改移民法放行

 

 

拉脱维亚移民法于2010年7月1日重新修订，旨在鼓励吸引外资、创造就业机会和重启拉脱维亚房地产市场，刺激拉脱维亚经济发展。该修正案为在 拉投资的外国公民提供了获得在拉居留5年居留权，并可在25个申根区国家自由来往的机会。根据修正案规定，在拉脱维亚购买房产，对拉当地企业进行注资或在 拉注册经营企业，或在拉脱维亚境内银行等信贷机构存款达到一定数额均可申请在拉临时居留5年的居住证，到期后，可根据情况申请永久居留权。

 

据拉脱维亚移民局数据，截至2011年9月1日，共有1118名外国公民获得了5年临时居留权。其中，61%的人通过购买房产获得，34%的人通过在银行定期存款获得，另有5%的人通过开设企业获得，这些人中又以俄罗斯和独联体国家的公民居多。近期，拉脱维亚媒体报道，越来越多的中国人对移民拉脱维亚表示浓厚的兴趣。

塞浦路斯购置房产获永久居留权

 

 

近期以来，无论是塞浦路斯遭遇的金融危机，还是它低门槛的移民投资都成为业界热议的话题。对不少想通过购房实现移民、完成身份转换的购房者而言，塞浦路斯 成为了他们的优选。据了解，塞浦路斯位于地中海东北部，地处欧、亚、非三个大陆的交会处，为地中海第三大岛，全国海岸线长782公里。

 

目前该国房地产成交量逐月递增，购房成本较低，颇受国内投资置业者的青睐。相对于置业移民其他国家来讲，该人士列举了塞浦路斯置业优势如下：

移民政策较为宽松。据了解，去年8月，塞浦路斯移民条例更改，条例明确规定非欧洲国家公民在塞浦路斯投资30万欧元或以上房产，并作为其主要居所，就符合“优惠待遇”的资格，可立即申请永久居住权。

该国没有移民监，也就是说，国内客户完成移民之后，两年之内只需在塞浦路斯呆上一天即可，没有过多的居住要求，不会影响其在国内正常的生活与工作。

而塞浦路斯作为欧盟成员国之一，可充分享受欧洲生活及教育资源的同时，出入欧洲也较为便利。另据了解，预计2014年，塞浦路斯将正式加入申根国，届时投资人在获得申根绿卡的同时，无需签证便可在申根国之间自由流动。此外，该国税率较低。其中个人所得税为欧元区第二低，最高税率为30%，而公司所得税率则为欧元区最低国家之一，仅为10%