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我成功预测了2007年的英国房价下跌。2006年，我甚至准备在我BBC 2台系列节目中的一期讨论这个问题，但制片人要求换个话题。他们辩称房价肯定将不断上涨，到时候我就会显得很可笑。话题换成了“未来难以预测”；而不出我所料，实际房价下跌了15%。

应该为这场胜利补充一下背景：我在2002、2003、2004、2005年都分别预测过房价会下跌。然而，鉴于伦敦人对“房价有没有泡沫”这个问题的讨论似乎没完没了，我一直在试图为伦敦人和其他地方的人找出这个问题的答案。

回答这个问题对经济学家而言并不容易——泡沫是心理学问题，而心理学不是我们的强项。但我们可以通过考察经济基本面，来尝试做出判断。任何投资资产的价格均 应与资产能够产生的未来收益相关，不论这种收益是作为房东能够收取的房租，作为公司股东能够获得的分红，还是作为债券持有人能够拿到的利息。

泡沫在实务操作中可较准确地定义为资产价格脱离了基本面的现象，这意味着在泡沫中赚钱的唯一方式就是，找到一个更蠢的人来接盘。

眼下的基本面情况如何？最简单明了的方法是比较房价与租金。在英国，房价和租金相对收入水平均偏高。这在意料之中：人人都知道，英国多年来新建房屋数量太少。

但房价增速是否超过了租金，暗示存在泡沫？看上去是这样。美国房屋租售比眼下处于历史正常水平。德国和日本的房屋租售比出奇偏低。但在英国，房屋租售比比长期水平偏高三分之一。在伦敦，租金毛收益率仅为5%出头，低于英国其他地区。考虑到房东的成本，这样的回报率看上去很低。合理推断是，要么租金应该大涨，要么房价应该下跌。

但伦敦市区房价已经与伦敦居民收入和伦敦通勤圈房价脱节，而且还在不断迅速上涨。一切看上去都无法持续，当利率终于上升时，贱价抛售肯定就要出现了吧？

但有三条反对观点。第一，房地产是个例外。第二，伦敦本身是个例外。第三，这次是个例外。

就别说房地产能以某种方式防泡沫了吧。实实在在的房子看上去固然令人放心，但没有哪条经济学定律说，投进房地产的资金是安全的。日本实际房价自1992年来近乎腰斩。美国实际房价曾暴涨又暴跌，如今还不及上世纪70年代末的水平。

英国房价该怎样走？

但如果说伦敦本身的房地产市场永不会下跌呢？只需退回25年前，就知道此言不实。英国抵押贷款提供商全英房屋抵押贷款协会(Nationwide)表 示，1989年夏季伦敦的平均房价略低于98000英镑。后来，房价跌去三分之一，之后9年都未超过10万英镑，而同期累积通胀率大大高于50%。在20 世纪80年代末投资伦敦房地产是项糟糕透顶的投资。

那么就只剩下一个观点：伦敦房产市场这回不一样，因为伦敦已成为一个热门投资地，在那些努力为资金寻找避险地的外国富人中大受欢迎。

意外的是，这条观点有些道理。牛津大学(University of Oxford)经济学家克里斯蒂安•巴达林扎(Cristian Badarinza)和塔伦•拉马多拉伊(Tarun Ramadorai)的研究发现，世界各地的动荡地区与伦敦房地产市场的热点地区之间存在相关性。例如，当希腊经济崩溃时，伦敦希腊裔居民比例较高的地区 房地产需求明显增加。这里的思路是：如果一个希腊人希望将资金从希腊转移到伦敦，那么他会选择一个有能够帮他考察房地产的熟人、并且他有朝一日或许自己也 想要居住到那里的地方。

但最终占据上风的往往还是供求法则。伦敦人或许可以参考纽约——这同样是一座贵得出奇的城市，同样强烈吸引着资金和 人从世界各地涌入。纽约房价自2006年以来已下跌约三分之一，房价与租金、收入或通胀之比相当于上世纪80年代中期的水平。长期来看，伦敦凭什么能成为例外？

最后还有一条反对观点最让人沮丧。该观点认为，所有资产的回报率今后都将处于低位，因为世界已经陷入长期衰退。这意味着房价理应高 昂，因为其他资产也很昂贵。正如牛津大学经济学家西蒙•雷恩-刘易斯(Simon Wren-Lewis)所指出的那样，长期衰退理论如果属实，应当适用于全球。虽然澳大利亚、加拿大、法国和瑞典等一些房地产市场看上去同样昂贵，但其他市场则不然。

如果长期衰退一说属实，那么伦敦的房价是合理的，世界上其他许多地区的房价只是还没跟上伦敦的步伐而已。老天保佑情况是这样吧。