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2016年初，以上海、深圳为主的一线城市房价继续上涨，而三四线城市房地产市场仍面临较大去库存压力，房地产市场呈现“冰火两重天”。在目前供给侧结构性改革、房地产去库存的背景下，如何推进房地产市场的良性运行成为各方关注的焦点。

纵观全球房地产市场，不少发达国家房地产市场也经历过巨大震荡。美国、日本均出现过严重的楼市泡沫，泡沫破灭后对实体经济影响巨大，日本甚至出现“失去的十年”，而德国的房地产市场则在较长的历史时期内保持平稳、良好运行。我们不禁思考：德国房地产市场为何能够保持长期良性运行？德国房地产市场与中国相比有何特点？德国的成功经验对中国房地产市场的发展具有何种借鉴意义？

从20世纪50年代起，德国房地产市场可分为三个增长阶段，如图1所示：1958-1995年，房价处于稳定上升期，年复合增速为5.3%；1996年受到德国经济下行压力影响房地产市场也陷入停滞，至2010年的15年间，房价指数年复合增速为0.7%，几乎无增长；2010年房地产开始回升，年复合增速为4.2%。图2 显示德国房价与GDP几乎保持同向变化，呈现出高度相关，房价未出现大幅度、长期偏离基本面的情况。图3表示德国房价与工资指数呈现显著正相关，房价与工资水平增速基本保持一致。