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房产增值的前提是人口的增加，没有人住房子怎么会增值，说到底，在未来德国哪个城市和地区房子会增值就意味着德国这个城市和地区的人口会增加，所以，在德国众多的大城市中，人口的增值就成了一个重要的因素。人口增加有自然增长和机械增长，所以在未来德国的发展中我们还要注意外来移民人数的增加。

在德国众多的大城市中，房产最有增值潜力的不是分别位列第一和第二的金融中心法兰克福和慕尼黑，也不是德国首都柏林，而是德国最重要的海港和最大的外贸中心——汉堡。汉堡是德国三大州级市之一，也是德国北部的经济和文化大都市。由于大部分欧洲国家的人口自然增长率很低，有的甚至是负增长，德国也不列外，所以，对于德国来说，人口的增长主要是依靠外来移民，而汉堡是一个旅游城市，风光秀丽，文化古老，名胜众多，每年有几百万的游客前来游玩，旅游人数的增加必然会导致房子的供不需求，房子的增值潜力也会加大。

而首都柏林的增长幅度在未来也会有很大的增长，一方面柏林是德国的首都，本身占有优势，它是一个国际知名的大城市，人口密集，也是旅游城市。无论是硬件设施还是软性需求柏林都是样样俱全，而且还都是高质量的。交通也比较发达，经常出门的时候一点也不堵车。环境也很好，天空蔚蓝，空气清新，很适合居住。所以柏林在未来房产的升值潜力也是巨大的。