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　　在德国，这样售楼的情形让我联想到国内抢白菜。如果这个楼盘放在两年前出售，均价会定在每平米 4000欧以下。而且因为它离地铁线太近，环境也不是很理想，卖得不会这么快。短短的两年过去了，房价涨了50%，如果跟2010年的房价比，则已是翻几番。

　　什么因素令德国的房价涨得如此快呢?

　　1. 贷款利息历史最低

　　贷款利息是影响房价最主要的因素。自2010年起德国的贷款利息一直在下降，目前的贷款利息只有当年的三分之一。

　　房地产贷款可以说是银行目前最赚钱的收入。以前德国人买房要至少提供 30%的自有资金作为首付，而现在，10%的自有资金就可以贷到款。那么粗估下，现在的房价是2010年的三倍也是可以理解的。事实上，大城市新房的售价基本上就是2010年时的三倍高。

　　2. 德国住房短缺

　　城市化和外来移民的涌入使得城市住房严重短缺，整个德国总共短缺十万套住房，慕尼黑缺一万四千套，汉堡缺一万五千套，柏林缺二万六千套。。。今后几年新建住宅只能满足德国城市对住宅需求的一半，所以房价还要涨。

　　3. 购房可以抗衡不断上涨的房租

　　据互联网门户Immobilienscout24统计，仅在柏林，租金在过去十年上涨了65%。类似的情况在慕尼黑，法兰克福和汉堡这些大城市同样发生着。公寓短缺和房价上涨使得住房租金不断攀升。现在，找到一套合适租金的住房越来越难，这就导致了人们认真考虑是否先买一套房住着。因此，现在德国新建住宅已经出现了新趋势，户型紧凑，面积小，虽然每平米价格提高了，但总价格升得不多，这样可以吸引更多的年轻购房者。

　　房加会永远上涨吗?

　　在我们亲身经历的几十年的和平时代，我们看到了亚洲，美洲、欧洲房地产泡沫破裂及其带来的迫害性严重的经济危机，所以小编我不相信德国的房价会永远上涨。

　　可以说德国是一个社会民主国家，贫富差距不大。如果一个技术工人月工资(税前)是2500欧，那么一位受过高等教育在大公司工作的工程师的月工资也不过是前者的一倍而已。而一名一贫如洗，无工作，无收入的德国公民会从政府得到从住房、吃穿到看病医疗等等所有的资助。

　　近几年德国房价的疯涨拉大了德国的贫富差距。以前没有能力买房的群体现在仍买不起房，而且还要承受不断上涨的租金压力。前十年已买了房的群体，现在不仅受惠于房价的升值，而且当年的贷款十年到期后，可以按现在的低利息重新贷款，从而加速了还贷的速度，因此无形中越来越富。

　　德国政府并没有无视这种状况，先前出台的限制房租上涨政策可惜没能奏效，新的限制方案已在研究中，一旦其实施，德国房价上涨很可能会得到抑制。另外今年夏季将会通过一项更严格的放贷限制，其效果将在今后几年得到验证。

　　进入2017年，美国经济政策的不确定性和特朗普的减税提议以及数十亿美元投资基础设施可能再次导致通胀，因此更高的利率将有可能。

　　但是，欧洲央行行长德拉吉曾明确表示，至少从中期来看，实施进一步的货币措施来提振通胀并不排除在外。因此在德拉吉其八年任期至2019年10月结束前，欧元低利息政策很难有根本性变化。

　　贷款跟随一个家庭数十年。买房时需要考虑将来至少20年个人的经济状况和国家乃至世界的经济发展。德国房价从2010年涨了十年后还会继续上涨吗?假设我们在文章开始提到的楼盘在2019年时开盘，并且售价每平米 8000欧，那么一套70平米三间小户型加上买房的附加费用(房价的 0.08%)将高达 60万欧，每月还贷或租金1000多欧住在这样一个狭小的空间里是德国人的生活品质吗?谁会买这样的房呢?如果贷款利率提高了呢?

　　大多数专家认为，德国现在还没有房地产泡沫，至少大城市的有些区域和周边卫星城镇的房价还可以令人承受。将来什么时候利息会升高，没有人知道，如果谁想利用现在的低利息买房，在贷款时必须做出今后几十年不会为利率上升而担忧的计划。如果您先择了期限较短的贷款，比如十年贷款，那么您要保证您争取到了条件优惠的不定期还贷的可能性。这样您可以在利息意外提高的情况下，多还贷款，以至贷款剩余减少，因此受利率提高的影响变小。