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　　随着世界全球化的发展以及国内投资环境的受限，人民币贬值压力等原因，越来越多人会把投资的目光从国内慢慢走向世界，分散风险，资产配置全球化。全球资产配置的下一个热点区域在哪里?

　　德国，一个不被太多人熟知的“热门”。这个热点国家里，哪些城市更受到青睐呢?我们分享一下德国的人口和近年的房价变化，看看了解一下德国的那些城市。

　　人口

　　据Bertelsmann-Stiftung 数据统计，德国人口最多的城市柏林人口增长预期不错，预计超过10%的涨幅。而法兰克福、慕尼黑人口增长特别多，分别是14.2%和14.1%。人口的集聚刺激了住房的需求，人口增长前景越好代表了房地产市场的需求越大，房产增值前景越高。(见下图)：

　　房产市场

　　德意志银行Deutsche Bank统计了自2009年以来，房价上涨幅度最大的5个德国城市，分别是：

　　5

　　Frankfurt

　　法兰克福

　　法兰克福房价在2009至2016年期间平均上涨了40%。

　　法兰克福是欧洲的金融中心，也是欧盟重要工商业和交通中心，拥有德国最大的航空、铁路枢纽和超过324家银行，这里经营着德国85%的股票交易，承办着欧洲规模最大的各类国际性展会。

　　法兰克福大学也是德国排名前列的国际顶尖高校，是德国最著名的研究奖Leibniz-Award获得者最多的大学。

　　脱欧事件，法兰克福获益最大, 欧盟金融业1.5-2%的就业机会将转至于此。随着法兰克福的金融地位升高，2017年法兰克福的房价还将迎来新高。

　　4

　　Düsseldorf

　　杜塞尔多夫

　　杜塞尔多夫房价在2009至2016年期间平均上涨了60%。

　　杜塞尔多夫被誉为“欧洲最大的村庄”，美丽的旅游城市，位于莱茵河畔，适宜居住。同时是德国文化艺术名城，这里的话剧院、歌剧场等在德国负有盛名。

　　由于近年杜塞尔多夫的新房建筑项目减少，住房的空置率有所增加，德意志银行预测，杜塞尔多夫的房价在2017年将基本保持稳定水平，不会过大涨幅。

　　3

　　Hamburg

　　汉堡

　　汉堡房价在2009至2016年期间平均上涨了70%。

　　汉堡是德国第二金融中心，也是欧洲最富裕的城市之一。因为汉堡地理位置的优越性， 世界各地远航至德国的轮船，都会停泊在汉堡，是最重要的海港和外贸中心，被誉为“德国通往世界的大门”。

　　汉堡具有多间世界闻名的学府，例如汉堡大学(Universität Hamburg)，是德国最大的大学之一，拥有超过4万名学生，其中约有3500名留学生。各个高校周围的房源(学区房)紧缺，房价都有很不错的增长。

　　2

　　Berlin

　　柏林

　　柏林房价在2009至2016年期间平均上涨了75%。

　　柏林是德国的首都，同时是德国最大的城市。柏林的GDP增速在2005-2015年稳居全德之首，是德国人口众多的城市，预计至2017年将突破400万，人口呈现净流入，住房供需紧张，平均转售时间只需要15天。

　　据德意志银行预计，越来越多人会向德国的首都集聚，住房的供应远远不能及时赶上人口增加速度，柏林房市的涨幅2017年仍然可观。

　　1

　　München

　　慕尼黑

　　慕尼黑房价在2009至2016年期间平均上涨了超过两倍!

　　慕尼黑被称为欧洲最有魅力的城市之一，经济发展稳健，良好的经济环境令其他许多地区望尘莫及。慕尼黑当地的啤酒节是全球最盛大、最受欢迎的节日之一，这也使得慕尼黑成为值得一去的旅游胜地。

　　慕尼黑是私人投资者和家庭办公的首选，平均投资交易额高达26亿欧元，是德国房地产投资的首选地点之一。慕尼黑的最大特点是社会秩序相当稳定，素有“安全之城”的美名。从房地产价格角度来讲，慕尼黑是德国房价最贵的地方。然而这一市场住房空置率还是趋近于零。，依然吸引众多海外投资者的关注。其中，海外投资占总投资额的平均比重为37%。

　　可预见2017年，慕尼黑房价还是会继续上涨了。

　　总体而言，德国的房价主要的城市，例如慕尼黑、柏林、汉堡、法兰克福等城市房屋增长稳定，人口增长预期较为不错，适合作为稳健的海外投资。