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　　慕尼黑是德国各大城市中经济最发达城市之一。去年新房的价格在七千到九千欧元一平米之间，当然在老城中心已达二万多欧元。二手房的价值也慢慢突破六千，一般在四千到五千欧元之间。如果在慕尼黑拥有一套自己的房子，再也不必付昂贵的房租， 那么你就已经进入了德国的中产阶层。目前因为昂贵的房租，越来越多的人已经搬出慕尼黑市，来到郊区居住以解决来自房租的压力。

　　而那位中国初中毕业生他能在十年内买进四套房子，而且都在市内。他的其中二套房子的价格早已翻了一倍多，另外二套也上升了大约30%。

　　他初中毕业后，于九十年代初先到岛国斐济，后转道来到德国，先后在中餐馆打过工，做过厨师。只参加过业余大学几个月的德语培训。于二千年初开始经营商铺。

　　“欲要聚财，首要进财”

　　我为他的店铺勘察风水时，向他介绍了另外一种经营模式，那是在德国年产值达二十五亿欧元的边缘市场，让他全力以付去获取至少五十个中间商。事实证明这个建议是正确的，2004他就放弃了慕尼黑的商铺，为了节省开支，把公司搬到了离慕尼黑十五公里的小镇上，邻近高速公路。他生意上的成功，实现了他的风水的“进财”计划。

　　进了财，才可以聚财，他买进了第一套房

　　2003年他已经有所积蓄，收入虽然不高但也很稳定。当时他的一个朋友叫他投资期货和认股证，我当时就阻止了他，第一，他不懂此道，就不可冒大风险，其二，期货对大多数人来说是“海市蜃楼”，近似于赌博。我当时建议他选择一些风险低、回报率稳定的组合基金作投资，当初为他选择了三个基金进行每月投资。事后证明，这个决定在他购买第一套房子时起到了关键性的作用。

　　他第一套房子是2007年买进的，选择了风水较好，位于慕尼黑市内的一套三居室房子。在 申请房贷时，我向他介绍了一位德国做外币房贷的朋友，当时欧元房贷的利率在5%左右，而日元房贷利率在1.8%左右，欧元和日元的汇率在1:150左右。 日元利率优势很大，但有汇率波动的风险。所以让他60%的房款用日元房贷，同时不采用常规的月供，而是以每月投入基金的方式进行还贷，记忆中他每月用一千二百欧元投了三个基金。

　　在这里有个小插曲，一开始银行对他的申贷能力存有疑虑，认为独立经营者收入会不太靠谱， 我当时推荐他投资基金的建议起到了决定性的作用：近五年来他一直不间断地进行着基金的投入，这让银行看到了他不仅有稳定的收入，更重要的是，证明他有支配收入的能力和善于积蓄的良好习惯，而且当时他的基金已有大约5%的年回报率。当时我陪他在场，看到银行当场同意他的申贷，尽管他的信贷诚信记录 (Schufa)银行还没有到手。

　　付清第一套房子他花了六年时间，日元房贷的低利率及基金的稳定回报，加速了他得到第一套房子的进程，尽管这期间日元和欧元一度上升到172，又下跌到94。由于事前价位的设定，他曾转换过瑞士法郎作房贷。在汇率上几乎没有获利，但日元的低利率和基金支付房贷的方式让他获利了近三万欧元，这种非常规的买房方法让他六年内，就拥有真正属于他自己的第一套房子。

　　继续正确“聚财”: 二年内他买进了三套房

　　2014年他把第一套房子出租，又买进了二套房子，在市中心附近的一套新房自住，另一套在市北的出租。银行给他的欧元利率是2.79%，并把他的第一套房子的估值比买进价提高了一倍，他又进财了!二套出租房的租金让他减轻了许多还贷的压力。2015年他在市西又买进一套二居室用于出租，得到银行的房贷利率是1.89%，仅隔一年，银行对他2014年买进的新房估值又上升了13%!他又进财了一次!