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根据德国法的规定，与土地相关的协议需经公证人公证。因此，在德国购置不动产的整个交易流程基本由公证人主导，通常情况下由买方指定公证人。其大致流程如下：

公证人事先查阅土地登记册，确定交易的不动产的权属及其抵押担保等负担的真实性。

德国有一个统一的土地登记册，上面登记了德国境内每块土地的法律状态以及在土地上设立的权利义务关系，比如列出了土地现有和过去的所有权人，以及任何第三人在土地上享有的权利，诸如抵押权、土地债务、地役权等。德国土地登记册上记载的内容具有法定的公信力，被推定为真实正确。

公证人起草不动产购买协议。

不动产购买协议通常包括以下主要条款：

买卖双方的姓名或公司名称，婚姻状态和夫妻财产归属情况，生日和住址;

买卖对象，例如不动产详细地址、土地登记册的编号、地块号、占地面积、房产附带哪些家具等;

土地登记册上记载的使用负担和抵押负担，例如居住权、抵押权、土地债务等;

与价款有关的条款，包括总价和附带家具的价格、支付方式、支付期限，卖方的银行帐号、支付截止日期、支付价款的附加条件，例如过户登记、租户迁出，等等;

与房屋交付有关的条款，房屋交付的条件、责任及风险的转移等;

与租赁关系有关的条款，德国法律为了�；ぷ夥空撸�规定买卖不破租赁，即不动产所有权的改变不影响租赁关系，但是买卖双方可以做出例外约定，要求不动产买卖以解除租房合同、迁出租户为前提;

需要征求第三人同意的条款，例如第三人有法定先买权，特定房产的买卖需要当地政府审批，或土地登记册中要求对房产修缮才允许出售等;

与所有权变更登记有关的条款，通常卖方会要求买方支付房款之后才办理所有权变更登记，但双方也可另行约定;德国法律强制要求办理所有权变更登记之前买方必须完成不动产购置税的支付，完税凭证是办理所有权变更登记的必要文件之一;

城市基础建设费用的承担，通常由卖方负责证明费用交迄;

房产交易费用的分担，买方通常承担起草和执行合同的费用、重新设置土地权利负担的费用和房产购置税，卖方承担取消现有土地权利负担的费用;当然买卖双方也可自行协商。

公证人通�；嵩诠�证日期之前将合同文本发给买卖双方。

在预约的公证日期，买卖双方共同出席公证，公证人宣读协议内容。如果合同条款的术语表述过于专业，公证人可以为买卖双方解答条款的具体含义，最后双方在公证人面前签署不动产购买协议。

所有权预告登记

公证人为买方在土地登记册上进行“所有权预告登记”，目的在于�；ぢ蚍蕉愿貌欢�产未来的所有权，防止卖方一房二卖。“所有权预告登记”通常是买方付款的重要前提条件之一。

公证人通知付款

购买协议通�；峁娑ǜ犊钐跫�成就后，公证人向买方发出“付款通知书”，买方在收到通知书后的一定期限内应当支付价款。公证人须在“付款通知书”中确认，购买协议中规定的所有付款条件已具备，且买方未来的所有权已得到了保障。

不动产上的担保

如果买方通过银行贷款购买不动产，需要在该不动产上设立担保，公证人还须在贷款条件成就后在土地登记册上就担保事项进行登记。

买方缴纳不动产购置税，取得完税证明

德国没有统一的地产购置税税率，由16个联邦州自行制定。近年来地产购置税不断上涨，目前为房价的3.5%(巴伐利亚州和萨克森州)到6.5%(北威州、萨尔州和石荷州)不等。房地产正在热潮中的柏林，其地产购置税为6%。

公证人将买方作为新的所有权人登记在土地登记册上。

总的来说，德国买房会产生的费用和税大致由以下三部分组成：

1.房产经纪人佣金3-6%(并非所有交易都有中介) ;

2.公证费用和登记费用(德国不动产购置的公证费约为不动产交易额的1.5%左右;在法院办理登记的费用约为不动产交易额的0.5%左右);

3.不动产购置税(在德国转让不动产需要缴纳不动产购置税，税基是不动产交易额;实务中通常约定由买方缴纳全部购置税)。