投资房地产已经成为建立投资组合的流行方式。从历史上看，房地产投资表现好于其他一些资产。它还向潜在投资者提供了几种不同的选择。要进入房地产，您可以自己成为房东和购买房产，但也可以通过买入房地产投资信托（REIT）或向其他房地产投资者贷款来赚钱。
新手投资房地产方法一：成为房东
1、在投资前进行清点。投资者应该知道他们打算如何处置任何财产，然后再购买。你想翻转的财产和转售？或者，你想租这个物业吗？这些选择在融资和税收方面有不同的含义; 您需要对您一开始想要采取的方向有一个大致的了解，并随时准备好。
首先，你需要一个现实的技能感。你有技术技能和知识翻转属性？你需要有一个基本的财产维修知识和典型的和不太典型的维修工作的成本。
无论您打算租赁还是翻转房产，都有一个储备基金。一般来说，投资者应该有足够的储备金来支付房贷六个月，以防房产空置或处于康复状态。租房时，还要依靠及时支付抵押贷款。如果租客的租金迟到，储备金将帮助您支付这笔款项。
2、分析可用属性的盈利能力。 在深入购买物业之前，确保它将是一个有利可图的投资。评估您的运营开支以及您希望收到的租金或收入金额。考虑你想购买的邻居，以确定属性是否保留在那个位置的价值。
计算您想要购买的附近的价格与租金比率。请记住，有关租金价格的信息并不总是很容易获得，所以这个数字只应该被视为一个球场数字。将房屋中位数除以年租金的中位数。
例如，假设房屋中位价格为18万美元，中位年租金约为12000美元（$ 1,000 /月）。价格租比是{\ displaystyle \ $ 180,000 / 12,000 = 15}。比例越低，投资越好。价格与租金比例超过20的地区不是一个好的投资。
计算总租金收益率。每年的租金除以物业的总购买价格。这有助于您找到租金收入最高，购买成本最低的房子。例如，如果你为房子支付10万美元，而你可以每年收取12000美元的租金（$ 1,000 /月），则总租金收益率是12{\ displaystyle（\ $ 12,000 / \ $ 100,000 = .12）}。
超过10％的任何东西都是很好的投资。有些物业可能需要大量的资金投入才能使其居住（一个新的屋顶，更换地毯等），但是足够高的租金收益仍然可以使一个需要工作的物业成为一个良好的投资。
计算资本化率。这告诉你财产收入的回报率。资本化率通常基于最近一年（如果正在出租）的财产净收入或预计的租赁收入（如果目前没有出租）。净营业收入除以房产的购买价格。营业净收入是指年收入减去营业成本（营业成本往往占到收入的40％左右）。
假设你想购买一个50万美元的财产，你的净营业收入将是35000美元。您的资本化率将为7％{\ displaystyle（\ $ 35,000 / \ $ 500,000 = .07）}。这意味着你可以赚取7％的财产价值作为利润。使用资本化比率来比较不同房地产的盈利能力。
如果运营成本不明确，或者您只是想了解房产是否是一个很好的投资的一个非常普遍的想法，以购买价格除以总年租金，看看将花费多少年赚回来的钱。这可以帮助您比较房产 - 如果一个房产需要五年的时间才能收回投资，而另一个房产需要七年的时间，而且资本的改善是平等的，那么您可能会想要追回这个房产，以便更快地赚回您的钱。
计算现金流量。弄清楚你是否有足够的收入来支付抵押贷款本金，利息，税收和保险。此外，请确保您有足够的储备来支付意外的维修费用。否则，您的现金流将为负数，这意味着您将有可能违约。
3、安排融资。 首先，您可能需要降低很大比例的首付 - 很多商业贷款需要25％至35％的首付款。如果手头没有那么多现金，可以考虑从房屋净值贷款，个人贷款，信用卡或在人寿保险单中兑现。
贷款人将根据您的信用评分和您在银行的财务准备金数额确定您的利率，以支付该物业的费用。考虑与邻近的银行而不是大型的国有银行合作。本地银行通常在抵押贷款结构上提供更大的灵活性。
你最好的选择是和一个专业的经纪人坐下来了解你的不同的融资方案。对投资者的传统贷款有很多限制和限制。例如，一般情况下，您一次只能获得一笔FHA贷款，并且依法需要为拥有5个或更多单位的建筑物提供商业贷款。一个经纪人可以帮助您导航您的选择，并帮助您制定战略，以确保您的所有资金需求都包括在内。
提前与贷款人的财产状况。许多银行不会为特定类型的资产提供资金，所以为了避免资金流失，请向贷方提供与资产有关的任何问题的照片和信息。当贷款人进行评估时，你不希望这笔交易破产，并且发现财产有大量损失或者需要修理。
请注意，抵押贷款保险 - 在违约情况下保护贷款人 - 不会涵盖投资物业。
4、购买一个物业。 首先查看多重列表服务（MLS）上列出的属性。您可以在Realtor.com，Trulia或Zillow等网站上找到MLS列表。你可以在MLS上找到你自己的所有房源，房地产经纪人可以为你找到。不过，与房地产经纪人合作还是个好主意。他们可能会有更多关于设施或特定属性的信息。此外，他们将知道未列在MLS上的可用属性。
与房地产经纪人合作的最大优势之一就是在时间安排上他们会给你一个优势。他们可以设置您立即收到符合您的标准的列表的电子邮件，一旦他们上市或回到市场上，并在他们出现在其他网站上。这是在一个紧张的房地产市场的宝贵服务。
请注意，房地产经纪人无法合法评论某些事情。例如，你的房地产经纪人不能判断一个社区是“好”还是“坏”。使用像在线RAIDS资源检查在该地区的犯罪或floodsmart.gov发现是否泛滥（要求您为您的财产购买额外的洪水保险）。
房地产经纪人通常在结算时由卖方支付，所以买方有时可以免费与他人一起工作。但买方也可以向买方代理支付房地产佣金。这可以是“由业主出售”交易中的协商项目，并且可以开放其他可用的属性供您考虑。
5、提供你的报价。 与您的房地产经纪人合作，确定物业的公平价格。另外，在紧急情况下写下您的房地产经纪人或律师建议的检查，融资和其他意外事件。选择一个适合您和卖家的结算日期。如果提供的结算日期方便，有些卖家会接受较低价格的报价。
总是有一个财产检查发现任何问题，可能花费你在未来的钱。如果检查员发现任何东西，你可能会重新谈判。您可能会降低您的报价，并自己进行必要的维修，要求卖方进行维修，或者两者兼而有之。
披露有关检查的一切。例如，一些贷款人如果知道对他们来说重要的必要维修，他们就不会资助一个房产。如果出现问题并且不能确定您的满意，最好在关闭之前解决所有问题，或者转移到其他属性。
你通常要确保财产通过检查和所有其他要求的突发事件。但是，在某些情况下，买方可能会放弃紧急情况并购买房产。例如，一些投资者愿意修理，不需要融资; 他们可能会购买一个不能通过检查的财产。
6、找到租户。 如果您打算出租物业，您需要找到租户，理想情况下，他们将按时足额缴纳租金，保持财产状况良好，并遵守租约中列出的政策。在寻找租户时考虑几个因素。为租户做广告而不歧视任何团体。屏幕租户彻底。
通过口头传单，传单，招牌，在当地报纸上刊登广告以及在房地产网站上刊登在线广告宣传您的财产。像Craigslist，Zillow等网站允许免费发布租金。
收取足够的租金来支付您的运营费用，赚取合理的利润，并与该地区的其他租金相竞争。你必须为每个人使用相同的标准。
为申请人提供将要评估的租赁标准清单。
有任何申请人填写的申请不仅列出他们的联系信息，而且他们的收入来源，以前的地址和参考名称。另外，获得他们的许可来验证他们的收入并检查他们的信用。一旦获得许可，请与雇主核实其收入。一旦你有了他们的社会安全号码和许可，你可以通过三个信用报告机构中的任何一个来检查他们的信用。联系以前的房东检查参考。
7、筛选申请人。您可以根据不合格标准筛选出租申请人。这些可以包括信用评分，总收入，犯罪历史和租赁历史。以前的驱逐可能意味着否认，或者是欠了先前房东的钱。请务必向申请人提供完整的评估标准清单 - 只要您不歧视任何受保护的团体或违反州或联邦法律，这些标准由您自行决定。
了解保护某些人免受歧视的联邦，州和地方法律。例如，“民权法”禁止基于种族的歧视。“公平住房法”确保不论某个人的种族，肤色，国籍，宗教，性别，残疾或是否有子女，都可以得到公平待遇。
如果您决定批准有问题的申请人，您可以坚持一定的条件，如更大的存款或共同签署人。但是，如果您拒绝或批准申请人有额外的条件，他们将需要一封不利的行动信函，解释原因。
有些公司可以提供专业的筛选。申请人通常自己支付这项服务费用，使您离开调查程序。然后，一旦你得到结果，你可以进一步评估，并决定任何额外的条件。
新手投资房地产方法二：房地产投资信托（REIT）中的购买股票
1、了解房地产投资信托（REIT）的含义。 房地产投资信托是拥有或管理商业房地产的公司。他们允许个人从房地产收入中获利，而不必购买商业地产。
2、选择一种投资类型的房地产投资信托。 房地产投资信托在许多不同的行业提供。各行业的房地产投资信托都有自己的收入来源。在选择一种类型的房地产投资信托时，要评估整体经济的实力以及这个行业的表现。
零售房地产投资信托包括商场和独立商店。他们通过向租户收取的租金赚钱。零售行业强势，销售旺盛时选择投资零售房地产投资信托。
住宅REIT拥有多户家庭公寓楼。他们也通过向租户收取租金赚钱。住宅房地产投资信托在大城市地区是最有利可图的，因为房价太高，很多人被迫租房。这推动了租金的上涨，并增加了房地产投资信托的盈利能力。该地区的就业增长会影响住宅房地产投资信托基金的盈利能力，以及空置率，发放的建筑许可数量以及是否有租金控制等因素。
医疗保险REITs投资医院，疗养院，医疗中心和退休之家。随着人们开始活得更久，需要更多这些服务，这些都变得更有利可图。他们从医疗系统中赚钱。
办公室房地产投资信托拥有办公楼。他们的收入来自办公大楼的长期租赁。考虑投资办公室房地产投资信托前的经济状况和失业率。另外，还要评估房地产投资信托所在地区的经济状况。一些城市经济萧条，另一些城市正在经历经济增长。
抵押贷款房地产投资信托投资抵押贷款和抵押贷款支持证券，而不是财产。
3、购买房地产投资信托股份。 联系经纪人或理财规划师为您找到合适的房地产投资信托投资。房地产投资信托投资可以通过各种不同的渠道购买。有些在证券交易所上市交易。其他人没有上市或私下交易。另一种选择是购买房地产投资信托共同基金或交易所交易基金（ETF）中的股票。
许多房地产投资信托基金在美国证券交易委员会（SEC）登记注册，并在纽约证券交易所（纽约证券交易所）等主要证券交易所上市。
公开的非上市和私人房地产投资信托在美国证券交易委员会登记，但不在证券交易所上市。
如果您不想担心选择具体的房地产投资信托投资，选择购买房地产投资信托共同基金或交易所交易基金的股票。这些投资公司可以从Vanguard，富达（Fidelity）或摩根大通（JPMorgan Chase＆Co.）等投资公司获得。该投资公司研究房地产市场，并建立一个投资组合，将获得最高的回报。
新手投资房地产方法三：贷款给其他房地产投资者
1、了解私人贷款的含义。 私人借贷意味着把自己的钱借给另一个投资者或专业管理的房地产基金。如果您已经为您的其他房地产投资赚了一笔钱，这可能会吸引您，而您正在寻找一种方法来重新投资这些资金。作为私人放债人，您可以替代银行或其他金融机构。你所做的贷款是由房地产担保的。
投资者喜欢与私人放债人合作，因为他们可以在没有银行严格规定的情况下快速获得资金。而且，这个过程通常是非常透明的。
私人放债人 - 通常被称为硬通货放贷人 - 比银行收取更高的利率，并期望在较短的时间内偿还，通常在5年左右。它们是为那些倾向于抛售物业而不是租赁的投资者而设计的，除非在抵押贷款到期前出售。但是，他们经常承担银行不会授权的高风险贷款，比如人们计划修复的房产贷款，然后出售或出租。
2、识别借款人。 私人借贷正成为房地产业融资的重要来源。随着银行和其他贷款机构实施更为严格的规定，投资者正在更频繁地转向私人放债人以快速获得资金。借款人来自房地产行业的不同行业。
例如，人们期望翻转房屋，因为目前的财产状况是不相关的，所以经常寻求这些类型的贷款。在这种情况下，需要知道房产的现值和预期的价值。确保你从一个授权的房地产经纪人或评估师获得估价。
建筑商，开发商和商业投资者转而向私人放贷机构资助他们的发展项目。银行往往回避这类投机性投资。
3、降低风险。 评估潜在的贷款，看看他们是否将是有利可图的投资。在决定是否追求机会时考虑几个因素。没有仔细权衡风险与潜在利润可能导致资本损失。
大部分私人货币贷款是房地产市场价值的60％至70％之间。贷款与房地产市场价值的比率被称为贷款价值比率。
除了评估借款人的信誉外，还要研究他们的资产。看看他们是否有足够的股权在其他财产，以涵盖紧急情况或意外开支。
尽可能将贷款结构化，使您处于第一个留置权位置。这意味着您是第一个在发生违约时获得报酬的债权人。如果您提供较高的贷款与价值比率，则可以确保留置优先权。
4、生成适当的贷款文件。 涉及私人货币贷款的文书工作与银行的典型贷款相似。借款人必须签署本票，这是承诺偿还贷款。另外，借款人必须以抵押形式提供抵押品。住宅房地产的私人货币贷款通常需要第三方评估，现场财产检查和地质报告等。检查你的贷款人，以确定他们的要求。您可能还需要以下文件：
意向书（LOI）概述了协议。
购买和销售协议规定了最终价格和购买条款。
初步的标题报告列出了财产所有权的历史; 产权保险也是必需的。
资金证明是由借款人制作的银行对账单或其他文件，以确保他们有足够的资金偿还贷款。
借款人的个人担保，如果贷款不能偿还，借款人的资产可以清算。
信托契约或抵押品抵押财产以获得贷款。
环境赔偿协议是借款人同意赔偿由于财产环境污染而造成的任何损失的协议。
