一些英国人和德国人发现自己是西班牙众多财产诈骗的受害者。这些人中的许多人把他们的生活积蓄投入到退休之家，只是因为非法建造了房屋而被推倒在地，房地产经纪人和建筑商却欺骗了购房者。如果您想在西班牙购买房产，可以考虑积极地确定房产是否合法建造，建设方式是否合理。
避免投资西班牙非法房产第一步：购买土地适宜建设
1、聘请律师。在财产丑闻和理解西班牙财产要求的复杂过程之间，你应该考虑聘请专门研究西班牙土地法律的律师（urbanismo）。
你可以从你的国家选择律师，但要确定他们在西班牙有工作经验。
如果您的律师来自英国，请检查他们是否在英国注册律师协会，并专门从事国际交易。
如果您的律师在西班牙，请律师提供他们的注册号码，并检查他们是否在当地律师协会（Colegio de Abogados）注册并执业。
2、找到一个有信誉的翻译。除非您精通西班牙语阅读和说话，否则您应该找到一位有信誉的翻译员，帮助您进行电话交谈和将文件翻译成您的母语。
3、自行查询土地。自己找出你有兴趣购买的土地是否位于建筑物允许的范围内。您可以通过向房屋所在的市政厅（Ayuntamiento）申请城市规划证书（Certificado Urbanistico）来确定您感兴趣的土地的分类。检查证书的土地分类应列为以下之一：
土地促进发展（Suelo Urbano）、绿色区域（Zonas verdes）根本没有建筑物可以发生。
某些农村（SueloRústico）可能允许建设和其他人，称为suelo没有urbanizable protegido禁止建设。
4、仔细检查被归类为“不可城市化”的“乡村”地块。乡村地块是没有城市化的土地。如果一个质朴的土地被划分为“不可城市化”，那么如果达到某些要求或者完全限制在土地上建筑，那么你可能可以建造它。
在某些情况下，可能会建立一个最小的面积10000平方米的财产。但是，规则因地区而异。
如果房产已经有了建筑物，你也许可以建造。如果你打算以农业为生，你也可以建立在这个财产上。
5、确定建设的任何限制。为了确定您是否可以在农村地区建设，请与该镇的法定权力，土地登记的市政厅（Ayuntamiento）进行核对。让他们提出建筑的规格，要求和限制。
询问情节是否有负担。例如，有可能是一条路经过你的土地，使得这个地块出现发展的障碍。
向房产登记处查询你想购买的土地是否没有抵押或其他金融债务。
要求你的律师检查城镇规划和部分规划（如果你正在购买一个位于城市化区域内的地块）。这应该确定你的土地所在地区的任何发展计划，并确保城市化是登记的和合法的。
6、确定房产是否有电力和水源。如果您正在购买农村住宅，市政厅没有义务为您提供水电联系。在继续购买房产之前，您应该：
与市政厅的建筑部门（Concejalíade Urbanismo）合作，与建筑师或施工技术人员会面。
带上你的律师和建筑专家参加这个会议。
让你的专家检查城市规划（Plan General deOrdenaciónUrbana（PGOU））。
向建筑署的工作人员询问该地区是否有将来的建设计划，以及这个建筑是否会对你的土地产生影响。
确定将水电送到您的房产的费用以及您可能面临的任何限制。
避免投资西班牙非法房产第二步：采购土地和开始建设
1、申请土地注册摘录。西班牙设立了一个网站来协助非西班牙的房地产购买者评估西班牙房地产。网站和摘录将为您提供以下信息：
财产所有权的状况以及对财产的任何债务或限制。
土地的位置和描述。土地和建筑物的分类。房产上任何建筑物的描述。房产是如何购买的以及由谁购买的。购买是否注册为公共契约。
税务信息。抵押信息，包括持有抵押贷款的银行的名称。任何止赎程序。信息以西班牙文提供，可以翻译成英文收费。
2、检查提取信息与卖家的信息。在继续购买之前，请检查以确保：
卖方的信息与房产的注册业主相匹配。销售合同中的财产说明与土地注册处摘录中的信息相符、确保财产上没有债务或收费，例如抵押贷款。
确保没有对财产提起法律诉讼。
3、前进与财产的购买。如果您购买的是农村房产而不是市区房屋，则应采取以下措施：
如果您正在从开发商处购买土地，他们也要建造房产，请检查他们是否在西班牙商业注册处注册，并注册该房产。
如果您正在海岸购买房产，请检查您的建筑商是否获得了海岸省的授权，该授权规定当局必须限制距离海岸一定距离的建筑物。
如果您在西班牙城市化地区购买房产，请查看“部分计划”（Plan Parcial）。这是地块的建设计划，必须得到记录地块的市政厅的城市规划部门（城市规划部门）的批准。这个计划显示你的城市化是否合法，附近没有其他计划可能会影响你的新房产。
如果您正在购买二手或转售房产，请确保该房产免费，有抵押贷款或付款是最新的，在这里没有其他限制使用，或法院命令扣押。
获得一份地籍证明的副本，列出你的财产的界限。
在公证前签署销售合同。
4、保留一名建筑师。聘请在西班牙工作的建筑师很重要。建筑师将采取您的建筑理念，并确保它符合市政厅的所有要求。
建筑师将向建筑部的市政厅（“Departamento de Urbanismo”或“Concejalíade Urbanismo”）展示您的建筑计划。
当您提交建筑计划并支付市政税时，您还必须寻求建筑许可证。
市政厅将研究你的计划，如果符合所有规定，你将获得建筑许可证。
5、找一个可靠的建设者。一旦您的建筑计划获得批准，您需要找到一位将遵循建筑师计划的信誉良好的建筑师。
检查建筑商是否在西班牙商业注册处登记：https : //buyingahouse.registradores.org。
检查建筑商是否有保险，以覆盖房产的损坏。
购买西班牙十年保险（或“Seguro Decenal”）。本保险规定建筑商或开发商和建筑师必须保证施工至少十年。
6、起草一份建筑合同。建筑合同非常重要，你应该让你的律师起草合同。这个合同应该包括：
建设者的全名和CIF号码。建筑师提供的建筑图纸和建筑描述（memoria de calidades）的保证。
指定任何额外物品，如游泳池或车库都包含在价格中。起始和完成日期以及延迟完成的处罚条款。付款条件。建筑师，电工和市政厅的证书将由您上次付款给您。
任何税收的解释。
保证建造者将组织关于文件的最后步骤。这可能包括申请和收集“最终工程许可证书”（Certificado Final de Obras），“新建筑声明”，“水平部门声明”和“居住许可证书”（Cédulade Habitabilidad）。
从建设者的保证，你的最后一次付款将连接水和电力。
避免投资西班牙非法房产第三步：完成施工和注册过程
1、完整的财产登记。一旦房子建成，你必须与建筑师签订合同，并完成其他一些注册，以确保你的新财产的合法性。
2、让建筑师确认工作的完成。你的建筑师必须前往施工现场，检查完成的工作是否符合他的计划和建筑许可证。然后，建筑师将完成最终工程许可证（Licencia o Certificado Final de Obra），说明工作已经完成。
3、得到一个工作宣言（宣言）。一旦项目完成，你需要去西班牙公证人，让他或她准备新的房地产契据。您必须携带居住证（Cédulade Habitabilidad）完成交易。只要你出示下列文件，公证人会把你的土地登记在土地注册处：
建筑师的建筑项目。建筑许可证。最后的作品许可证。
新建筑声明。
4、在入住之前对您的新房产进行深入检查。在检查房产时，确保建筑物符合规定，并确定任何轻微缺陷（如灯开关故障或门把手缺失）。
将故障传达给您的建设者或代理，然后负责执行维修工作。
5、获得入住证书。一旦所有的文书工作完成，你已经注册你的行为，一定要从市政厅（Ayuntamiento）获得入住证明。这是一个行政文件，允许你居住你的新住宅。
